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既有住宅可容纳担架电梯改造现状调研与对策

作者:admin来源:中国电梯网 日期:2017-10-21 10:49:19 人气: 标签:

  四川建筑科学研究既有住宅可容纳担架电梯改造现状调研与对策以青岛市为例李承来石岩、王鑫2(1.青岛理工大学建筑学院,山东青岛266000;2.中国石油大学(华东)建筑系,山东青岛266033)经不适合老年人居家养老的基本需要,因此急需对此进行改造。本文通过分析加装电梯改造中遇到的种种问题,提出解决方法,希望能为加装电梯这一“适老”改造提供切实可行的途径。

  0前言伴随着城市化进程的步伐不断加快,中国老龄化问题日益突出。根据中国国情“以居家养老为基础,以社区居家养老为依托,以机构养老为补充”

  的养老体系逐步建立并得到了全社会的认同。欧美等发达国家,一般住宅达到4层就要安装电梯。然而依据我国通行规范,7层及7层以上或入户层楼面高度超过16m以上的多层住宅,必须设置电梯。

  事实上,居住于多层住宅顶层的普通居民日常出行都非常不方便,更不用说腿脚不方便的老年人了。

  就目前状况而言,实现“便捷出入,便捷救护”这一目标并不容乐观。距离“既有多层住宅加装可容纳担架电梯”这一措施的真正实施,在国内还需要一个漫长的过程。

  1青岛现状调研与分析根据国家老龄办2012年发布的数据显示,青岛老龄化程度排在上海、大连、天津之后,位居全国第四。目前青岛60周岁及以上老年人占总人口数17.3%.以青岛城镇总人口数约700万(近似300万个家庭)测算,老龄人口则为121.1万。粗略统计:假定无电梯多层住宅占总住宅数量的一半,而4层及以上住户占到多层住宅的一半,则老龄人口的四分之一住在非“适老”楼层。以青岛为例,这个数:2014七2-4 -),男,副教授,研究生导师,一级注册建筑师,主要从事养老建筑相关研究。

  基金项目:中央高校基本科研业务费专项资金资助项目(14CX02080A)字为30余万。

  根据网络数字来源近似统计,目前居住房屋中7层及以下没有电梯的多层住宅面积:上海为1.5亿平方米(约20 ~25万栋);北京略低于上海,基本持平;广州为1.1亿平方米(约14 ~18万栋);武汉为0.88亿平方米(约11~14万栋);青岛为0.63亿平方米(约8~10万栋)。如果青岛8万栋楼宇需加装电梯,按照每部电梯最低安装费用20万元,涉及的总资金量就高达160亿元。

  客观的说,青岛的养老政策与设施一直走在全国的前面,例如2009年青岛率先实行‘’高层住宅可容纳担架电梯“强制推行方案,在国内具有一定的示范性作用。但是面对如此庞大的数字,虽然已有政协委员及相关专家多次提议,但是既有住宅加装电梯的进程推进却绝非易事。从现阶段来看,至少存在以下难点。

  1.1资金来源问题根据国标,额定载重量为450kg的电梯只适用运载站立乘客;额定载重量为630kg的电梯允许运载非电动轮椅的乘客;额定载重为1000kg的电梯除了可运载上述两项的荷载外,还可以运载把手可拆卸的担架。根据作者参与最近完成的住宅可容纳担架电梯课题报告显示,800kg的电梯经过优化设计,也可以达到可容纳电梯标准。根据电梯承载力与品牌的差异,电梯的造价也不尽相同,一般6层住宅电梯从购买到施工安装,总价20 ~40万。即使以最低总价标准20万计算,由一梯三户单元4 ~6层共计9户买单,每户平均分摊费用也要在2万元以上。而如今居住在老旧楼房内的多为中低收入群体,在现实操作中,资金的筹措肯定会遇到障碍。

  何况这部分资金还不包含今后的运营成本与后期维护成本。

  1.2社会公平问题相比资金来源,社会公平问题更加难以解决。

  据2011年1月南京现代快报标题为“南京旧楼加装电梯举步维艰”的报道,南京家房地产公司下属的电梯安装公司有意在南京天津新村6号楼试点“老楼加装电梯”项目。这幢楼共计14户,几乎家家有老人。加装电梯的全部费用需要30万元左右,安装公司愿意全部承担。即使如此,免费加装电梯仍然遇阻,根源正是社会公平问题。公示阶段,楼住户拒绝安装。理由是电梯安装后距离自宅后窗较近,人来人往噪声大,对其日常生活造成影响。

  根据各地试点文件显示,般加装电梯需要全体(部分地区要求超过三分之二)居民同意,尤其是必须要征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元底层业主的同意。由于电梯建在公共区域,其所有权属于全体业主,每一户都有权利同意或拒绝。另外,安装电梯后楼间距减小,顶层的房子会升值,底层反而会因众多干扰贬值,这已经不是简单的少数服从多数的问题了,而是直接上升到社会公平层面,不能简单的强制推行。

  1.3技术层面问题由于不是新建小区,未经过系统的统规划布局,加装电梯必然涉及到原有设备管线的维护、曰照间距的控制等问题。老居民楼原有的电梯梯井要下沉,根据厦门市建设局2013年公布的厦门市老旧住宅加装电梯梯井钢结构通用图显示,其井道地坑深度为1.4m.由于老居民楼水暖电等设备入户普遍采用沿楼体周边直埋式管道敷设方式,因此楼梯间前加设的电梯井道地坑下沉,对原来的设备管线造成很大的影响。电梯改造后局部凸出,与此相关的是日照间距问题,对于日照间距本来就不足的老楼,加装电梯后,原有的楼座间距局部减小,并且由于电梯冲顶高度一般4.5m左右,对北侧底层用户造成定的影响。楼座间距的减小,也有可能带来消防扑救的问题。另外,加设电梯的载重量与类型同样是需要考虑的问题。过大的载重量造成电梯自身成本过大,后期运行费用较高。青岛就曾率先全国试点高层住宅采用医用电梯,但因其尺寸大、公摊面积高、运行耗电过多等缺点未能推广;过小的载重量虽然自身成本及运行费用均较低,但担架无法方便进出,造成心脑血管及骨伤等疾病患者的救助受到影响。

  1.4政策法规问题―项公益性工程的开展,肯定离不开良好的政策法规支撑。据2012年11月重庆晨报刊登的装电梯八年后终成正果“两篇报道可以看出,一项工程的改建、维修等手续的办理并不是一件易事。

  根据现有的行政审批程序,加装电梯取得最终合法手续至少要过三关:首先要取得“规划许可证”,需要达到建筑间距、建筑退让、消防安全等规范要求才可以加装;其次是要取得“施工许可证”,这个是要求在技术上要保证建筑结构的安全;最后是电梯的“安装检验证”,加装后的电梯必须要检验合格才能使用。由于改造过程可能涉及到原有电力、供水、供暖、消防设施等设备的整改,例如电要移线,水要改道,因此牵涉到规划、消防、质监、供电、供水、供暖等多个部门的协调。只有拿到以上各个单位的审批手续,才能在法定的框架下完成改造项目。

  2应对问题的方法策略就。一方面,改造规模大,资金投入多,牵涉面广,的确加大了工程的推进难度;另一方面,这一问题的解决又是刻不容缓的,处理是否得当,关系到众多老年人身心健康,关系到“居家养老为基础”这个大的养老方针能否得以顺利实施。现在最需要的是政府、居民、社会力量等各个方面“群策群力”,共同解决这一难题。面对以上存在的各种问题,综合各地取得的经验与教训,现分别从以下几个方面提出解决问题的对策。

  2.1资金的筹措首先是公共财政部分。加装电梯是否应该得到政府投入一直以来都是一个有争议的问题,很多人认为,加装电梯受益者是改造建筑较高楼层的居民,不是全部楼层居民,更不是城市所有的纳税人,因此不应享受公共投入。但考虑到政府行为在市场经济中的导向性作用,同时这一改造又关系到基本的民生问题,因此财政补贴应少量投入,以起到支持与鼓励作用。国内已有城市的做法,政府出资占总投入的1/3左右为宜。其次是居民与社会力量。由于改造后具有一定的增值空间,考虑到谁受益谁投入的市场经济原则,中、上部分楼层的居民应该是资金投入的主体。作为一项具有公益性的改造行为,也应该充分发挥社会力量,例如电梯企业。鼓励电梯企业降低价格,通过后期维修保养及广告收益来平衡利润。最后是第三方机构,如银行资金作为补充。对于困难住户,可以申请小额贷款。公房改造有条件的情况下,也可以由原房产单位补充部分资2.2理念的转变首先是政府层面。“老龄化问题的突出,也说明青岛蕴含着巨大的养老产业市场。”不要把适老改造看作负担,相反应将其转化为经济增长与城市发展的亮点。从长远眼光看,提前做好适老工作,等同于减小社会负担,消除了未来城市发展过程中的障碍。其次是住户层面。目前最需要转变观念的就是居住者。中、上层居民,作为受益者,经济允许的情况下,应该主动成为改造的主要出资方;底层居民,也不要只强调自身利益,把个人利益扩大化而忽视群体利益“家家有老人,人人都会老”,一旦形成良好循环的社会保障机制,每个人都是直接或者间接的受益者。另外,老年人要转变心态,不要过分依恋老城区导致改造范围加大。退休的老年人不需要工作,应调整心态置换到城郊的电梯楼宇,中心老城区作为公租房或廉租房提供给市区工作的年轻人。确实存在经济困难的小区,建议在较差位置楼座加设电梯,由政府主导同楼层免交易费置换:老人免费搬进较差位置的电梯房,年轻人(出资主体)搬进较好位置的较高楼层的非电梯房,实现公平转换。

  这样一来,在解决问题的基础之上,需要改造的楼座就会大大减少。

  2.3技术的整合首先是原有技术图纸的搜集整理工作,完善基础资料。由于原有楼体的设备管线是彼此关联的,摸清基本情况,才可以因地制宜的对症下药。部分老楼中间过程经过加装暖气或者平改坡的改造,图纸变更较大;个别图纸数据不全,甚至中途遗失。这就需要尽快现场补测,完善相关数据以配合改造的顺利进行。其次是针对既有住宅改造的特殊性,建立专有的规范标准。针对很多老楼本身日照与防火就不满足要求的现实情况,尽快出台适用于加装电梯的最低极限标准是很有必要的。如果抱定原有的标准不放松,估计改造很难进行下去。必须适时、适度的突破理论框架,以讨论现实的可行性。最后是针对青岛地区特点细节的确定。针对本区域老年化的特征,电梯类型建议选择‘’可容纳担架电梯“,避免二次改造。另外针对青岛滨海与山地建筑的特殊性,改造后的统一色彩与标示应保持老城区城市整体风貌,尤其电梯冲顶部分与坡顶的处理。建议参照厦门城市的做法,尽快出台标准范本,实现标准化与模数化。

  2.4政策的制定相对于资金,政府更多的支持应该体现在政策上。首先要保证个人权益不受侵害,这是制定政策的基本前提。如果仅考虑大多数人的利益而忽视少数人的利益强制加装,其实质与个别地方政府推行的“强迁”政策是无异的,很容易走入新的迷局,成为政策上新的垢病。强制推行的做法与‘’个人财产不受侵害“这个法制前提也是相悖的。因此在引导的同时要加以变通,真正把好事做实。其次要建立长效机制,充分发挥政府职能。适老改造是一项漫长的工程定要有长远规划,充分发挥政府的导向作用。建议参照瑞典等发达国家的做法,在前期充分调研的基础之上,着手制定十年期的政府规划。

  最后是简化报批手续,开通绿色通道,在政策上给予倾斜。鉴于问题解决的迫切性,建议政府尽快指令相关部门制定专门的政策,整合规划、电力、水暖等相关部门。简化电梯报建手续,并减免报建费用,做到“特事特办”,真正把适老改造这一严峻问题提上日程。

  3结语相信通过政府、社会、居民等多方面的努力,够全面有效的推开。这既是配合了国家大的养老方针,也是一项实实在在的民心工程。相信通过更多的适老改造,青岛也会成为更加“宜居”、更加具有

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